Аналитический обзор рынка земельных участков под коммерческую застройку в Кемеровской области по итогам ноября 2010 г.

Аналитический обзор рынка земельных участков
под коммерческую застройку в Кемеровской области
по итогам ноября 2010 г.

Введение

К концу Ноября 2010г. показатель средний цены предложения земли под застройку объектами коммерческой недвижимости в Кемеровской области достиг уровня 2007 года и был зафиксирован на уровне 1 619,74 руб./кв.м., что на 35 % ниже по отношению к показателю сентября 2009 года 2 472,15 руб./кв.м.

Земельный коммерческий рынок, как наиболее инертный, традиционно запаздывает за общим оживлением экономической ситуации, и сейчас он проходит свое ценовое дно.

Цены на землю под коммерческое строительство достигли минимума.

Осенью 2010 г. на земельном рынке наступила благоприятная ситуация для покупки новых участков под коммерческое строительство.

По сравнению c докризисными цены на «коммерческие» земли упали в среднем вдвое; скидки же могут достигать 15%. Так, средняя стоимость участка промышленного назначения площадью 5,5 га в г. Кемерово может стоить, например, в зависимости от местоположения порядка за 1100 руб./кв.м., в то время как до кризиса аналогичный участок предлагался к продаже по 3000 руб./кв.м.

Рынок земли под коммерческую застройку в Кемеровской области демонстрирует завидную инертность, так если сегменты торговой и офисной недвижимости отреагировали падением на мировой спад в экономике в течение полугода, то цены земельных участков оставались не низменными еще, где то полтора года, видимо причина этому заключена в большом сроке экспозиции на земельные участки и собственники, зная, что продается земля долго не производили коррекцию своих предложений, ожидая стабилизации.

Методология

Дата — Ноябрь 2010 года

Регион анализа — Российская Федерация (РФ), Кемеровская область

Предмет анализа — рынок земельных участков категории — земли промышленности и земли населенных пунктов Кемеровской области

Анализ предложения на рынке земель под коммерческую застройку основывается на базе данных агентства коммерческой недвижимости «Дмитриев & партнеры», состоящей из 2826 объектов коммерческой недвижимости, представленных к продаже в Кемеровской области по состоянию на 13.11.2010 года. А также на основании объявлений о продаже, размещенных в средствах массовой информации.

Анализ проведен в целом по Кемеровской области. В выборку не включены земельные участки без указания основных характеристик, площади, цены, местоположения, категории и разрешенного использования.

В качестве основной оценки среднего показателя была использована средняя арифметическая величина. Показатель средней цены предложения определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке.

Изменение показателя средней цены рассчитывается как отношение текущего показателя к его аналогу в базовом периоде.

В соответствии с действующим законодательством, сделки с земельными участками не облагаются НДС, поэтому все приведенные ниже диапазоны стоимостей не включают НДС.

При расчетах использовались принципы и методология, изложенные в монографии Главного аналитика РГР Г.М.Стерника «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» (Изд. «АКСВЕЛЛ», 2005г. — 204с.).

Основные вопросы

•  Предложение и сегментация рынка земельных участков в Кемеровской области.
•  Стоимость продажи земельных участков коммерческого назначения из земель населенных пунктов и земель под промышленную застройку.

Основные положения

В соответствии с п.1 ст.7 Земельного кодекса РФ (Состав земель в Российской Федерации), земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее земли промышленности);
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

Из указанных выше категорий, с точки зрения развития коммерческих объектов интерес представляет 2 категория земель — земли населенных пунктов и категория земель промышленности.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий (п.1 ст. 83 ЗК РФ). Стоит отметить, что каждая категория земель подразделяется по виду функционального использования, так в соответствии с приказом Минэкономразвития России № 39 от 15.02.2007 г. земли населенных пунктов подразделяются на 16 видов функционального использования.

Земли промышленности, в Кузбассе представлены отдельными участками, входящими в кадастровые списки. Стоимость, назначение и границы данных земель четко распределены. Всего участков данной категории состоит на кадастровом учете около 1100 штук на начало 2010 года на территории всей Кемеровской области.

В рамках данного анализа интерес представляют категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания и несколько видов функционального использования земель населенных пунктов.

Процесс перераспределения земель в кемеровской области, по прежнему, имеет тенденцию в сторону увеличения земель населенных пунктов за счет изменения административных границ.

Земли, занимаемые промышленностью, уменьшаются за счет сдачи рекультивированных земель и возврата, неиспользуемых предприятиями земель в земли запаса.

Стоит отметить, что первичный рынок земли, в основном контролируется государством, является объектом пристального внимания ключевых игроков, внимательно следящих или непосредственно влияющих на планы градостроительного развития, выделения и формирования земельных участков под целевую застройку.

По большому счету, купить землю легче всего в составе земельно-имущественного комплекса на вторичном рынке или в ходе аукциона. Также реально приобрести права аренды земельного участка под застройку определенного профиля на аукционе, в ходе которого стартовая цена участка может подняться в 1,5 — 2 раза.

Операции с земельными участками называются наиболее сложными и емкими по времени практически всеми участниками рынка, поэтому ситуация требует тщательного анализа и комплексного юридического сопровождения до принятия решений о приобретении прав собственности или аренды тех или иных участков. В открытых предложениях имеются участки с неустановленными границами и неоформленными документами.

На территории Кемеровской области довольно много риэлтерских агентств и агентств недвижимости. Однако практически все агентства расположены в административных центрах области — городах Кемерово и Новокузнецке.

Среди крупных агентств Кемеровской области, активно действующих на рынке коммерческой недвижимости можно выделить следующие:

• «Дмитриев и партнеры»
• АН «Связист»
• АН «Золотой ключ»
• Департамент коммерческой недвижимости КТПП
• СМАРТ Коммерческая недвижимость
• АН «Мегаполис»
• Бюро недвижимости Кузбасса
• ООО «Центр недвижимости»

Стоит заметить, что большинство агентств недвижимости Кемеровской области скорее относятся к «социальным» агентствам недвижимости, преимущественно занятые на рынке жилой недвижимости и обслуживающие население в вопросах купли-продажи квартир, дачных земельных участков.

Анализ структуры рынка земельных участков под коммерческую застройку в Кемеровской области

В Ноябре 2010 года на открытом рынке в Кузбассе предлагались к продаже 143 участка земли, предназначенные под застройку объектами коммерческой недвижимости.

В данном обзоре были проанализированы все объекты, выставленные на свободном рынке при участии СМИ. Структура земельных участков в зависимости от назначения представлена в Таблице № 1.

Анализируя таблицу выше, можно сделать вывод, что количество предложений на рынке довольно ограничено, не смотря на его рост по сравнению с сентябрем 2009 года.

Общее состояние на рынке земли под коммерческую застройку характеризуется ростом предложения с одновременным падением цен. Так количество земельных участков, предлагаемых для покупки в Кемеровской области, увеличилось почти в 2 раза по сравнению с Сентябрем 2009 г. (81 земельный участок), и составило 143 земельных участка. Лидером по числу предложений, как видно из Диаграммы № 1, является г. Кемерово, в числе аутсайдеров г. Белово, г. Осинники, Ленинск-Кузнецкий район, Новокузнецкий район и Кемеровский район. Так же увеличился совокупный объем предлагаемых площадей, так объем предлагаемых площадей в сентябре 2009 года составлял 6 457 318 кв.м., а на Ноябрь 2010 года составил 7 861 023 кв.м.

Разброс цен на земельные участки под коммерческую застройку в пересчете на 1 кв.м. очень высок и составляет 7,5 — 20000 руб. Далее рассмотрим ценообразующие факторы, влияющие на такой разброс по стоимости 1 кв.м. земельного участка.

Данный разброс находиться за границами статистической ошибки, и связано такое отклонение с наличием у дорогих участков (10000 — 20000 руб. за кв.м.) проектной документации, разрешений на строительство торгово-офисных центров, разрешений на подключение к сетям общего пользования, теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения.

Фактор «площадь земельного участка» в данном случае четко выражен, но не является основополагающим. Продавцы в отсутствие широкого спектра предложений выставляют цены исходя из собственных соображений и пожеланий. Это связано с «сумбурностью» рынка. На первое место встает фактор местоположения и коммерческая привлекательность каждого объекта индивидуально. Под коммерческой привлекательностью понимается, прежде всего, возможность получения разрешений на строительства, разрешений на подключение к сетям общего пользования, теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения. Таким образом, имеющиеся цены предложений являются очень неоднозначными и предполагают, в конечном счете, большой диапазон рыночного индикатива.

Также на стоимость земельного участка влияет доступность коммуникаций, развитость инфраструктуры и наличие хорошей подъездной автодороги.

Земельные участки под коммерческую застройку, выставленные на открытый рынок недвижимости Кемеровской области, в основном, расположены в городах. Незастроенные земельные массивы категории земель промышленности на рынке купли-продажи земельных участков в Кемеровской области, практически отсутствуют. Земельные участки категории земли промышленности, являющиеся источником добычи полезных ископаемых, не попадают на открытый рынок, а контролируются «заинтересованными» лицами, поэтому говорить о рыночной стоимости таких участков не представляется возможным. На стоимость данных земельных участков, в первую очередь, будет влиять наличие и объем полезных ископаемых.

В целом рынок земель под коммерческую застройку в Кемеровской области не развит. На рынке нет «игроков» и появление любого заинтересованного покупателя влечет искажение стоимости вследствие «нецивилизованных» действий продавцов. Обозначенные имеющиеся цены и предложения на продажу земельных участков под коммерческую застройку говорят лишь о присутствии риэлтеров на рынке. Выставленная цена за земельный участок под коммерческую застройку чаще всего является договорной, так как в отсутствии сделок купли-продажи аналогичных участков продавцу тяжело назначать конкретную цену за свой участок.

Из данной Диаграммы видно, что вторичный рынок земельных участков под коммерческую застройку в Кемеровской области имеет тенденции к развитию, об этом свидетельствует увеличение количества предлагаемых к продаже земельных участков собственниками и посредниками, а так же резко увеличилась доля объектов предлагаемых государством для приватизации.

К концу Ноября 2010г. показатель средний цены предложения земли под застройку объектами коммерческой недвижимости в Кемеровской области достиг уровня 2007 года и был зафиксирован на уровне 1 619,74 руб./кв.м., что на 35 % ниже по отношению к показателю сентября 2009 года 2 472,15 руб./кв.м.

Уменьшение цены на рынке земельных участков связано с «инертностью рынка», который реагирует с запозданием на кризисные явления экономики в целом. Предложения обновляются датой предложения, с редким обновлением цены.

По области лидирующее место занимает город Осинники, где среднее значение цены предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м площади земельного участка составила 3 504,35 рубя. Данная ситуация не характерна рынку предыдущих периодов и вызвана наличием всего одного предложения в городе (земельный участок в центральной части города) и конечно, же не отражает картины по городу в целом по городу Осинники. За Осинниками следует город Кемерово — 2 224,93 рубля за кв.м., третье место занимает город Новокузнецк с показателем 2 020,49 рублей за кв.м. Аутсайдером является Беловский район, где минимальная цена предложения составила 39,67 руб.

Среднее значение цены предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади земельного участка по сравнению с сентябрем 2009 года упали во всех городах области. Средние цены упали за пределы апреля 2008 года как по всем основным городам Кемеровской области, так и в целом по Кемеровской области.

Диаграмма № 5 показывает классификацию земельных участков по разрешенному использованию. В общем объеме предложения земельных участков наибольшую долю (почти 1/4) занимают участки для размещения объектов производственного назначения, а так же объектов торгового назначения. Немного меньше составляют участки для размещения объектов свободного назначения и участки для размещения объектов рекреационного и лечебного назначения. Участки для размещения гостиниц самая малочисленная группа предложения.

Значения средневзвешенных цен в зависимости от разрешенного использования распределились вполне предсказуемым образом, наибольшее значение принадлежит земельным участкам для размещения административно-офисных объектов, наименьшее участкам для размещения объектов рекреационного и лечебного назначения и участкам свободного назначения. Полный спектр распределения представлен на диаграмме № 6.

Из представленной диаграммы видно, что с увеличением площади объектов средневзвешенная цена изменяется в почти в 4,8 раз в сторону уменьшения, что отражает общую тенденцию, сложившуюся на рынке коммерческой недвижимости.

Объем площадей земельных участков под коммерческую застройку, предлагаемых продавцами в Кемеровской области продолжает расти. На данный момент совокупное значение площадей равняется — 7 861 023 кв.м., это объясняется появлением на рынке объектов больших площадей.

Цены в сегментах распределены неравномерно — наибольшая средневзвешенная цена наблюдается в сегменте малых земельных участков — площадью до 5 001 кв.м. (2 492,73 руб. за кв.м.), стоимость земельных участков среднего размера — площадью от 5 001 кв.м. до 10 001 кв.м. ниже (1 962,70 руб. за кв.м.). В секторе земельных участков от 10 001 кв.м. до 50 001 кв.м. показатель среднего значения в расчете на удельный показатель — 1 кв.м составляет 1 243,58 руб. за кв.м.. Самый наименьший показатель среднего значения стоимости на удельный показатель — 1 кв.м наблюдается в секторе крупнейших земельных участков площадью свыше 50 001 кв.м. (515,34 руб. за кв.м.). Стоит отметить, что наибольшим спросом обладают земельные участки средней площади.

Минимальная стоимость одного квадратного метра в исследуемой выборке земельных участков составила 7,5 рублей, (земельный участок в Кемеровском районе, с. Береговой).

Максимальная стоимость одного квадратного метра в исследуемой выборке земельных участков составила 20 000 рублей, данная цена установлена за земельный участок, расположенный в Ленском районе на пр. Ленина г. Кемерово с согласованным проектом застройки под торгово-административное здание.

Выводы и результаты

Данный аналитический обзор и содержащиеся в нем сведения отражают субъективное мнение исследователя и носят исключительно информативный характер.

Рынок земельных участков в Кемеровской области не достаточно развит и не сформирован.

Структура спроса на земельные участки формируется исходя из собственных предпочтений покупателя, удобство расположения земельного участка, наличия подъездной дороги, доступности коммуникаций, наличия железнодорожной ветки и удаленности от областного центра, где расположены основные трудовые ресурсы, необходимые для ведения производственной, либо торгово-деловой деятельности.

К концу Ноября 2010г. показатель средний цены предложения земли под застройку объектами коммерческой недвижимости в Кемеровской области достиг уровня 2007 года и был зафиксирован на уровне 1 619,74 руб./кв.м., что на 35 % ниже по отношению к показателю сентября 2009 года 2 472,15 руб./кв.м., скидки же могут достигать 15%.

Рынок земли под коммерческую застройку в Кемеровской области демонстрирует завидную инертность, так если сегменты торговой и офисной недвижимости отреагировали падением на мировой спад в экономике в течение полугода, то цены земельных участков оставались не низменными еще, где то полтора года, видимо причина этому заключена в большом сроке экспозиции на земельные участки и собственники, зная, что продается земля долго не производили коррекцию своих предложений, ожидая стабилизации.

Общее состояние на рынке земли под коммерческую застройку характеризуется ростом предложения с одновременным падением цен. Так количество земельных участков, предлагаемых для покупки в Кемеровской области, увеличилось почти в 2 раза по сравнению с Сентябрем 2009 г. (81 земельный участок), и составило 143 земельных участка.

Самые высокие цены на земельные участки под коммерческую застройку, установились, в Кемерово и Новокузнецке, аутсайдером же является Ленинск-Кузнецкий район, Беловский район, г. Белово и Новокузнецкий район Кемеровской области.

Среднее значение цены предложения в расчете на удельный показатель — 1 кв. м общей площади земельного участка по сравнению с сентябрем 2009 года упали во всех городах области. Средние цены упали за пределы апреля 2008 года как по всем основным городам Кемеровской области, так и в целом по Кемеровской области.

Рост и падение цен не происходит. Ежемесячное колебание цен происходит в небольшом диапазоне порядка 5-7%. Рост цен возможен в случае устойчивого развития экономики и роста цен на коммерческую недвижимость.

На взгляд исследователя, рынок земель под промышленную застройку и земель сельскохозяйственного назначения является низко ликвидным в условиях текущей экономической ситуации.

Статистические данные о рыночных стоимостях земельных участков коммерческого назначения Кемеровской области в 2008-2009 гг. разрознены или отсутствуют вовсе, в виду небольшой востребованности земельных участков на рынке. Если говорить о динамики цен, то, по мнению исследователя, цены на земельные участки в сентябре 2009 г. были выше на 35%, чем цены в 2010 г., в феврале 2009 г. выше на 25%, чем в 2010 г., а в апрели 2008 г. были почти как в 2010 году.

Сделки с земельными участками в Кемеровской области возможны, но не в спекулятивных целях, а непосредственно для коммерческих нужд.

Дмитрий Бардокин, специалист-оценщик
Оценочной компании ООО «Хардвуд»
тел. 8-923-607-26-53