Данные мониторинга за 2011 года позволяют сделать вывод о продолжении ценовой стагнации на вторичном рынке, которая наблюдается с декабря 2009 года. За 3 квартал 2011 года средняя цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке жилья Кемерово уменьшилась на 1,37% и составила 40,96 тыс. рублей.
Средняя удельная цена предложения 1 кв.м., в тыс. руб. за кв.м. и квартальный прирост, в %
С начала текущего года только по результатам 1 квартала был зафиксирован положительный прирост средней удельной цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке жилья Кемерово, во втором и третьем квартале зафиксирована отрицательная динамика данного показателя. Таким образом, традиционного осеннего роста цен в этом году не наблюдается, что говорит о частичном насыщении спроса из-за ограниченной платежеспособности. Отчасти это также объясняется тем, что часть спроса перетекла на первичный рынок. Здесь рост средних цен предложения квадратного метра за 3 квартал составил 3,5%, причем только за август-сентябрь некоторые застройщики подняли цены на
На графике, приведённом ниже, можно сравнить динамику средней удельной цены предложения 1 квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилья Кемерово начиная с 4 квартала 2007 года. Очевидно, что в то время, как на вторичном рынке на протяжении двух лет наблюдается колебательная динамика в пределах статистической погрешности, на первичном рынке цены показывают положительную динамику с конца 2010 года. Таким образом, разрыв между показателями средней удельной цены предложения 1 квадратного метра первичного и вторичного рыка сокращается.
Динамика средней цены 1 кв.м. на первичном и вторичном рынке
В целом, уровень активности вторичного рынка остается достаточно высоким, хотя наблюдается снижение покупательской способности. Начавшийся рост процентных ставок в банках может в скором будущем снизить доступность ипотеки, что приведет к снижению активности на рынке недвижимости, и, следовательно, роста цен ожидать не придётся. Ниже представлена зависимость средней цены предложения 1 кв.м. от объёма предложения.
Динамика объёма предложения и средней цены предложения 1 кв.м.
Динамика средней цены в зависимости от количества комнат
Что касается ценовой динамики в различных группах жилья, то в 3 квартале 2011 года в разрезе по числу комнат значительные изменения произошли в сегменте
Динамика средней цены предложения 1 кв.м. в зависимости от количества комнат
А если смотреть динамику данного показателя с начала текущего года, то ситуация выглядит следующим образом: трёхкомнатные и четырёхкомнатные продемонстрировали отрицательную динамику (-2,3% и −3,3%), а однокомнатные и двухкомнатные квартиры показали положительный прирост (3,3% и 2,3% соответственно). Последние показатели являются своеобразным индикатором рынка, если данная тенденция сохранится, то можно будет говорить о возобновлении роста цен. По состоянию на сентябрь 2011 года средняя удельная цена предложения варьируется в диапазоне от 40,43 тыс. руб./кв. в трёхкомнатных квартирах до 42,46 тыс. руб./кв.м. в однокомнатных квартирах.
Динамика средней цены в зависимости от типа жилья
В разрезе по типам жилья изменения средних цен были незначительны — от −2% в КГТ до +1% в квартирах улучшенной планировки. Исключение составили объекты в сегменте элитных и квартир повышенной комфортности — прирост средней цены предложения составил 4,6% (с учётом погрешности 3,68%).
Динамика средней цены предложения 1 кв.м. в зависимости от типа квартир
Кроме того, следует учесть, что новостройки через год после ввода объекта в эксплуатацию переходят в разряд вторичного жилья. Таким образом, за счет строящегося жилья активно пополняются сегменты бизнес и эконом класса, соответственно, постепенно сокращается доля социального жилья, что, в свою очередь, в среднесрочной перспективе гарантирует рост цен «вторички».
Несколько по-другому выглядит динамика средних цен с начала года. Положительный прирост зафиксирован в «хрущёвках» (+3%) и квартирах улучшенной планировки (+3,8%), а в сегменте полнометражных квартир данный показатель снизился на 4,2%. Что касается ценовой динамики в остальных сегментах, КГТ и элитное жилье продемонстрировали стабильность: цена квадратного метра в указанных сегментах практически не изменилась, и показали ценовые колебания, в пределах статистической погрешности.
Динамика средней цены в зависимости от района
За 3 квартал 2011 года на вторичном рынке жилья Кемерово средняя цена предложения в зависимости от района города ощутимо выросла только в Заводском районе — на 4,4%. Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья в сентябре 2011 года в Центральном районе составила 45,95 тыс. руб., в Ленинском районе — 42,87 тыс. руб., на ФПК — 43,74 тыс. руб., в Рудничном районе — 36,85 тыс. руб., в Заводском районе — 40,5 тыс. руб., в Кировском — 30,61 тыс. руб.
Средняя цена предложения 1 кв.м. в зависимости от района
С начала года наибольший прирост средней цены показали Рудничный (+5%) и Заводский районы (+9%), в основном за счёт новостроек, сданных в эксплуатацию в прошлом году.
Итоги
Таким образом, 2011 год не повлиял на ценовую ситуацию на вторичном рынке жилья Кемерово: изменения средней цены предложения квадратного метра носят колебательный характер. Незначительное повышение цен в конце 2010 года и с начала 2011 года сменилось летним снижением, обусловленным сезонным характером. С начала года прирост средней цены 1 кв.м. составил всего 0,2%.
Зырянова Г.Н. (САРН)
© ООО «Домстор»
