Основным итогом 2011 года на рынке жилья Кемерово стало возвращение покупательской активности на рынке жилья Кемерово, реализация «отложенного спроса», выход рынка из ценовой стагнации и увеличения средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке на 7%.
Данные мониторинга за первые три месяца 2012 года позволяют сделать вывод о продолжении положительной тенденции в динамике цен, которая наблюдается с сентября прошлого года. За 1 квартал 2012 года средняя цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке жилья Кемерово увеличилась на 4% и достигла отметки в 45,53 тыс. рублей.
Средняя удельная цена предложения 1 кв.м., в тыс. руб. за кв.м. и квартальный прирост, в %
Также стоит отметить, что в течение всего квартала спрос на рынке недвижимости оставался стабильным, хотя традиционно в период «посленовогоднего затишья» наблюдается снижение покупательского активности. Отчасти это объясняется сокращением объёма предложения на первичном рынке жилья. Другой фактор — информация о грядущем повышении ставок по ипотечным кредитам, что уже имело место быть в конце 2011 года. Покупатели в наше время — современные, достаточно информированные люди, они интересуются новостями рынка недвижимости, следят за ценовыми тенденциями. На основе информации о том, что рынок недвижимости преодолел своё дно и вышел из состояния стагнации, люди, откладывавшие покупку жилья, «вышли на рынок», чтобы успеть купить по минимальной цене.
На графике, приведённом ниже, можно сравнить динамику средней удельной цены предложения 1 квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилья Кемерово начиная с 4 квартала 2007 года. В то время, как на вторичном рынке на протяжении двух лет мы наблюдали колебательную динамику в пределах статистической погрешности, на первичном рынке цены показывали положительную динамику с конца 2010 года. Таким образом, итогом прошлого года можно считать сокращение разрыва между показателями средней удельной цены предложения 1 квадратного метра первичного и вторичного рынка. По сравнению с предыдущим периодом, темпы роста цен на первичном рынке увеличились, а на вторичном уменьшились. По состоянию на март 2012 года средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке составила 39,6 тыс. руб. (+3,2%), на вторичном — 45,53 тыс. руб. (+3,9%).
Динамика средней цены предложения 1 кв.м. на первичном и вторичном рынке
Ниже представлена зависимость средней цены предложения 1 кв.м. от объёма предложения. На приведённой диаграмме видно, что оживление рынка недвижимости спровоцировало не только рост средней цены предложения квадратного метра, но и увеличение числа «игроков рынка». Прирост объёма предложенияна вторичном рынке жилья Кемерово за 1 квартал составил 13%.
Динамика объёма предложения и средней цены предложения 1 кв.м.
Динамика средней цены в зависимости от количества комнат
Что касается ценовой динамики в различных группах жилья, то: в 1 квартале 2012 года в разрезе по числу комнат наибольший прирост цены показали однокомнатные квартиры (+5,5%). Далее по убыванию: двухкомнатные — (+4,4%), трехкомнатные — (+2,7%), четырёхкомнатные (+2,3%). Это соответствует законам рынка: при переходе из стадии стабилизации к стадии роста — первыми начинают расти цены на самое ликвидное, самое доступное жильё — квартиры наименьшей площади.
Динамика средней цены предложения 1 кв.м. в зависимости от количества комнат
На приведённом выше графике видно, что начиная с 3 квартала 2011 года, однокомнатные квартиры «ушли в отрыв», цена квадрата на «однёшки» превышает аналогичный показаетль в квартирах другой площади на
Динамика средней цены в зависимости от типа жилья
Динамика цен в разрезе по типам жилья также соответствует характеристикам рынка на стадии роста: быстрее дорожают более низкокачественные квартиры, разница в ценах с более качественными уменьшается. Этот процесс называется «консолидацией трендов».
Наибольший прирост средней цены предложения 1 квадратного метра зафиксирован в сегменте КГТ — (+7,3%), далее «хрущёвки» — (+3,8%). Менее значительные изменения в сторону прироста цены показали квартиры улучшенной планировки и полнометражные квартиры — по 3%. Что касается ценовой динамики в сегменте дорогого качественного жилья, то «элитки» и квартиры повышенной комфортности продемонстрировали стабильность: цена квадратного метра в них практически не изменилась и находится в пределах статистической погрешности (+1,5%).
Сред. цена предложения 1 кв.м. в зависимости от типа жилья и прирост за 1 кв. 2012 г.
По состоянию на конец 1 квартала 2012 года самая высокая цена квадратного метра в сегменте элитного жилья — 61,8 тыс. руб., самая низкая в «хрущёвках» — 42,4 тыс. руб., между этими «полюсами» располагаются остальные сегменты вторичного жилья с ценой за «квадрат» в диапазоне
Динамика средней цены в зависимости от района
Рейтинг районов г. Кемерово по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья выглядит следующим образом: Центральный район 51,8 тыс. руб., Ленинский район — 48,0 тыс. руб., ФПК — 47,2 тыс. руб., Южный — 42,8 тыс. руб., Заводский район — 40,8 тыс. руб., Рудничный район — 39,4 тыс. руб., Кировский — 34,3 тыс. руб,
Сред. цена предложения 1 кв.м. в зависимости от типа жилья и прирост за 1 кв. 2012 г.
Квартальные изменения средней цены предложения зафиксированы во всех районах города: условно наибольший рост цен за этот период показали Центральный (+5,3%), Ленинский (+4,7%) и Кировский районы (+4,5%). Меньше подорожали квартиры в Рудничном районе и ФПК — на 3%. Незначительные колебания средней цены предложения квадратного метра зафиксированы в Заводском районе Кемерово.
Итоги и прогнозы
Таким образом, итоги 1 квартала 2012 года позволяют говорить о сохранении ценового тренда, начавшегося осенью прошлого года, рынок недвижимости перешёл в стадию роста, который характеризуется высоким уровнем спроса, увеличением объёма предложения, ростом цен. Цены не будут стоять на месте, но их рост вряд ли выйдет за пределы разумного и будет сопоставим с инфляционным. Предпосылок для резкого роста цен нет: экономика Кузбасса демонстрирует сравнительно небольшой рост, сырьевая составляющая экономики нашего региона переживает спад цен на уголь. Поэтому рост доходов населения также не ожидается. Прогнозируемый рост на вторичном рынке недвижимости в 2012 году будет находиться в диапазоне
Зырянова Г.Н. (САРН)
© ООО «Домстор»
