По итогам 2 квартала 2012 года на рынке вторичного жилья наблюдается рост ценовых показателей. Данные мониторинга позволяют сделать вывод о продолжении положительной тенденции в динамике цен, которая наблюдается с сентября прошлого года. За 2 квартал 2012 года средняя цена предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке жилья Кемерово увеличилась на 5,6% идостигла отметки в 48,07 тыс. рублей. Прирост средней цены предложения с начала года составил 9,7%.
Средняя удельная цена предложения 1 кв.м., в тыс. руб. за кв.м. и квартальный прирост, в %
На рынке недвижимости лето традиционно считается временем застоя. Несмотря на спад активности, который отмечают игроки рынка недвижимости, положительная динамика средней цены сохраняется. На снижение спроса на вторичном рынке помимо сезонного фактора, повлияла и нестабильность курса доллара, и волнения на фондовом рынке — потенциальные покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию. Другие тем временем работают на опережение — выставляют на продажу квартиры по завышенной цене. Поэтому следует осторожно относиться к данным показателям — средняя цена предложения не всегда достоверно отражает реальное положение дел, т.к. цена сделки в ситуации низкого уровня спроса может отличаться от цены рекламного предложения на
Следующий график наглядно иллюстрирует, что за время посткризисной стабилизации разрыв между средней удельной ценой предложения 1 квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилья Кемерово сократился до минимума во 2 −3 квартале прошлого года. Затем, оба показателя начали свой рост, но разными темпами. За последние 12 месяцев цены на «вторичку» выросли на 19%, а на «первичку» — всего на 7,5%. По состоянию на июнь 2012 года средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке составила 40,1 тыс.руб. (квартальный прирост +1,2%), на вторичном —48,1 тыс. руб. (прирост за квартал +5,6%).
Динамика средней цены предложения 1 кв.м. на первичном и вторичном рынке
Динамика средней цены в зависимости от количества комнат
Что касается ценовой динамики в различных группах жилья, то во 2 квартале 2012 года в разрезе по числу комнат наибольший прирост цены показали однокомнатные (+5,7%) и двухкомнатные квартиры (+5,9 %). Далее по убыванию: трехкомнатные (+3,5%), четырёхкомнатные (+0,6%).
Динамика средней цены предложения 1 кв.м. в зависимости от количества комнат
На приведённом выше графике видно, что во время кризиса и стабилизации самый дорогой «квадратный метр» был в многокомнатных квартирах, а однокомнатные сравнялись по цене квадратного метра с двухкомнатными квартирами. Однако, начиная с 3 квартала 2011 года, однокомнатные квартиры начали стремительно дорожать. Такая ситуация соответствует законам рынка: при переходе из стадии стабилизации к стадии роста — первыми начинают расти цены на самое ликвидное, самое доступное жильё — квартиры наименьшей площади. По состоянию на июнь 2012 года показатель средней цены предложения квадратного метра в сегменте однокомнатных квартир составил 50,3 тыс.руб., двухкомнатные — 47,2 тыс. руб., трёхкомнатные — 46,79 тыс.руб., многокомнатные — 44,94 тыс.руб.
Динамика средней цены в зависимости от типа жилья
Динамика цен в разрезе по типам жилья также соответствует характеристикам рынка на стадии роста: быстрее дорожают более низкокачественные квартиры, разница в ценах с более качественными уменьшается. Этот процесс называется «консолидацией трендов». Прирост средней цены предложения квадратного метра зафиксирован во всех сегментах вторичного жилья, причём больше всего подорожало наиболее ликвидное жильё: однокомнатные квартиры и комнаты гостиничного типа (КГТ).
Динамика средней цены предложения 1 кв.м. в зависимости от типа жилья
Наибольший прирост средней цены предложения 1 квадратного метра второй квартал подряд зафиксирован в сегменте КГТ — (+10%), чуть меньше «хрущёвки» — (+8%), квартиры улучшенной планировки — +7%. Менее значительные изменения в сторону прироста цены показали полнометражные квартиры (+4%) и квартиры повышенной комфортности и элитные квартир (+2,7%).
По состоянию на конец 2 квартала 2012 года в разрезе по типам квартир наиболее высокая средняя цена квадратного метра, по-прежнему, приходится на элитные квартиры — 63,5 тыс. руб., самая низкая в «хрущёвках» — 45,73 тыс. руб., между этими «полюсами» располагаются остальные сегменты вторичного жилья с ценой за «квадрат» в диапазоне
Средняя цена предложения 1 кв.м. в зависимости от типа жилья и прирост за 2 квартал 2012 г.
Динамика средней цены в зависимости от района
Рейтинг районов г. Кемерово по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья выглядит следующим образом: Центральный район — 51,8 тыс. руб., Ленинский район — 48,0 тыс. руб., ФПК — 47,2 тыс. руб., Южный — 42,8 тыс. руб., Заводский район — 40,8 тыс. руб., Рудничный район — 39,4 тыс. руб., Кировский — 34,3 тыс. руб.
Средняя цена предложения 1 кв.м. в зависимости от района и прирост за 2 квартал 2012 г.
Квартальные изменения средней цены предложения зафиксированы во всех районах города: условно наибольший рост цен за этот период показали Рудничный (+13,5%), Кировский (+11%). Далее Заводский район и п. Южный — по 8%. Менее всего подорожали квартиры в Ленинском районе (+5%) и ФПК (+3%). Незначительные колебания средней цены предложения квадратного метра зафиксированы в Центральном районе Кемерово.
Итоги и прогнозы
Среди тенденций вторичного рынка недвижимости Кемерово за 2 квартал 2012 года можно выделить две основные:
- Снижение покупательской активности на вторичном рынке недвижимостина фоне растущих цен на недвижимость;
- Перетекание спроса на первичный рынок недвижимости в лице частных инвесторов, опасающихся ухудшения экономической ситуации и вкладывающих накопленные средства не в готовое жильё, а в новостройки разной степени готовности проектов.
В то же время с начала лета можно было наблюдать две противоположные линии поведения игроков рынка недвижимости: одни заняли выжидательную позицию на фоне слухов о новом кризисе, другие же выставили свою недвижимость по неоправданно завышенной цене, как говорится, «с запасом» в надежде на традиционное осеннее повышение цен.
Всё это положило начало формированию отложенного спроса, который, если не произойдет серьезных макроэкономических подвижек, будет реализован во втором полугодии 2012 года. Что, естественным образом, вызовет соответствующую реакцию продавцов и естественное повышение цен на квартиры.
Подводя итоги 2 квартала 2012 года, можно констатировать, что рынок недвижимости Кемерово восстанавливается, и с большой долей вероятности можно предположить, что по итогам года средневзвешенная цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья достигнет докризисного уровня.
Зырянова Г.Н. (САРН)
© ООО «Домстор»
